Изменение 6 августа
Объявление квартиры на Академика Палладина, 18/30 удалено продавцом и больше не показывает контакты. Вариант не исчезает из этой страницы: он сохранён ниже как архив понравившегося объекта и ориентир для поиска живого дубля.
Сохранённые объекты
Попадание в этот список означает интерес, а не окончательное решение. Красные отметки показывают расхождения с нашими базовыми критериями.
Статус: изучаем
Готова к заселению
єОселя заявлена
Без комиссии
15-й этаж
ЖК «Брест‑Литовский» · Чайки
Киевская область, Бучанский район, с. Чайки, ул. Печерская, 6 · в исходной заметке: «ЖК Чайка / Брест‑Литовский»
$75 000
3 375 000 грн · $1 079/м²
Площадь69,5 м²
Комнаты2
Этаж15 из 16
Дом2011–2015
РынокВторичка
Состояние квартиры
- Выполнен ремонт; квартира полностью меблирована и укомплектована техникой.
- Жилая площадь 35 м², кухня 10,7 м², раздельный санузел, балкон.
- Кирпичные стены; квартира находится в середине дома и заявлена как тёплая.
- Продавец передал DIM.RIA техпаспорт; карточка имеет отметку проверки.
Автономность дома — сильная сторона
- Собственная котельная на крыше.
- Два газовых генератора для обеспечения тепла во время отключений.
- Две линии электроснабжения: основная и резервная.
- Дополнительная скважина для водоснабжения.
Финансовый сценарий
В объявлении прямо указаны «єОселя» и «єВідновлення». При первом взносе $40 000 остаток цены составляет около $35 000, без учёта оценки, нотариуса, страховки и других расходов. Участие конкретной квартиры и заёмщика должен подтвердить банк.
Главный риск для наших критериев
15-й этаж значительно выше установленного нами ориентира 1–6 этаж. Во время длительного отключения света зависимость от лифтов остаётся критичной, а заявленные генераторы обеспечивают тепло, но в объявлении не сказано, питают ли они лифты, насосы и розетки квартир.
Что уточнить до просмотра
- Работают ли оба лифта и насосы от генераторов; сколько часов есть резерв топлива.
- Почему в характеристиках указан 15-й этаж из 16, а в тексте продавца — «15/15».
- Есть ли укрытие или постоянный доступ в подземный паркинг во время тревоги.
- Размер коммунальных платежей и взносов на котельную, генераторы и обслуживание.
Локация и инфраструктура
- Закрытый въезд через шлагбаум, подземный паркинг, клиника, детский сад и Новая почта.
- Рядом NOVUS, аптека и магазины.
- Продавец заявляет около 15 минут общественным транспортом до метро «Житомирская».
Статус: понравился
Дом введён и заселён
2-й этаж
єОселя заявлена
Без комиссии
Нужна доводка ремонта
Земельный спор
ЖК «Вудсторія» · Киев
Киев, Дарницкий район, ул. Николая Винграновского, 2 · в городской черте, без пригородного маршрута через блокпост
$83 000
3 739 150 грн · $1 137/м²
Площадь73 м²
Комнаты2
Этаж2 из 25
Дом2021
РынокВторичка
Почему вариант нравится
- Редкое сочетание для Киева: 73 м², две раздельные комнаты и просторная кухня около 18 м².
- Второй этаж соответствует нашему ориентиру 1–6 этажей и позволяет обходиться без лифта.
- Дом расположен рядом с парком Партизанской славы и остаётся в административных границах Киева.
- Квартира двусторонняя, не использовалась после постройки; дом и подъезд выглядят ухоженными.
Автономность — перспективно, но проверить
- Наличие крышной газовой котельной по этому адресу подтверждается официальной публикацией Дарницкой администрации.
- Продавец заявляет генератор для лифтов, отопления и водоснабжения.
- Нужно получить от «Комфорт‑Мастер» мощность, перечень подключённых систем, график работы и стоимость топлива.
- Для второго этажа лифт некритичен, но от резервного питания всё равно зависят насосы воды и котельная.
Финансовый сценарий
При взносе $40 000 остаётся около $43 000. Ориентир платежа при єОселі на 20 лет — около $333 в месяц при 7% или $238 при 3%, без страхования, оценки и сопутствующих расходов. Продавец принимает государственные программы, но конкретный объект должен отдельно согласовать банк.
Состояние не соответствует категории «заехать без ремонта»
Комнаты имеют обои, линолеум, двери и радиаторы, однако по фотографиям санузел оставлен с бетонными стенами и открытыми трубами, кухня без мебели и техники, а лоджия — с черновым полом. Это не капитальный ремонт всей квартиры, но потребуется закончить ванную, оборудовать кухню и довести лоджию.
Юридический вопрос по земле
Сам дом №1 официально принят в эксплуатацию 15 сентября 2021 года, сертификат действующий. Одновременно прежний срок аренды двух участков под ЖК был указан до 16 февраля 2026 года. В деле №910/7489/26 застройщик просит суд признать новый договор аренды заключённым. Это не отменяет права собственности на квартиру, но до аванса нужны проверка юристом и предварительное письменное согласование объекта банком.
Что проверить перед следующим шагом
- Свежую выписку из реестра прав: собственник, основание, ипотека, аресты и запреты.
- Предварительное решение банка именно по Винграновского, 2 с учётом земельного дела.
- Смету завершения ванной, кухни и лоджии; отдельно — электрику, вентиляцию и гидроизоляцию.
- Работу генератора на практике, зимние платежи, долги квартиры и тариф управляющей компании.
- Фактический путь до метро, вечернюю парковку и ближайшее доступное круглосуточное укрытие.
Статус: понравился
Высокий приоритет
6-й этаж
Предварительно проходит єОселю
Нужна мебель
Комиссия 2%
Моторный переулок, 11 · Багринова гора
Киев, Голосеевский район · новый жилой фонд 2019–2021 годов · в городской черте
$95 000
4 265 500 грн · $1 319/м²
Площадь72 м²
Комнаты2
Этаж6 из 25
Дом2019–2021
РынокВторичка
Почему вариант понравился
- 72 м² практически совпадают с нашей целевой площадью и нормативом 73,5 м² для семьи из двух или трёх человек.
- Две просторные комнаты, два санузла и большая лоджия между кухней и спальней.
- Шестой этаж находится ровно на верхней границе нашего допустимого диапазона.
- Дом новый, квартира расположена в середине здания и не является угловой.
Энергетика — требуется подтверждение
- В общей карточке комплекса указано автономное отопление, а в характеристиках квартиры — централизованное.
- Сведения о генераторе, резерве лифтов, насосов воды и отопления отсутствуют.
- Перед просмотром нужно получить информацию непосредственно у ОСББ или управляющей компании, а не только у посредника.
Финансирование через єОселю
Объявление имеет отметку «єОселя». При взносе $40 000 кредитная часть составит около $55 000. Для ВПО ориентир платежа на 20 лет при ставке 7% — примерно 19–20 тыс. грн в месяц в первые десять лет. Отдельно потребуются комиссия посредника 2%, банковская комиссия, оценка, страхование, нотариус и пенсионный сбор.
Что программа не покрывает
По площади, возрасту и цене объект предварительно соответствует обычной «єОселе». Однако помощь с компенсацией 70% применить нельзя: полная стоимость квартиры 4,266 млн грн превышает установленный для этой помощи предел 2 млн грн.
Что проверить до задатка
- Зарегистрировано ли полноценное право собственности: в карточке одновременно встречаются «вторичка» и упоминание продажи имущественных прав.
- Предварительное письменное решение банка по конкретной квартире и банковскую оценку.
- Точный год ввода дома, отопление, резерв электроснабжения, работу лифтов и насосов при отключениях.
- Состояние обоих санузлов, электрики и сантехники; перечень мебели, которую придётся докупить до переезда.
Состояние и конструкция
Есть обои, линолеум, межкомнатные двери и металлопластиковые окна — это минимальный жилой ремонт, а не строительная коробка. Квартира требует меблировки и косметической доводки. Дом железобетонный/панельный, но относится к новому фонду 2019–2021 годов и не подпадает под фильтр старых панельных домов.
Объявление снято 6 августа
Архив понравившегося
Можно заезжать
3-й этаж
Предварительно подходит под єОселю
Комиссия 5%
Академика Палладина, 18/30 · Академгородок · архив
Киев, Святошинский район · около 5–6 минут пешком до метро по данным карточки дома
$85 500
3 851 775 грн · $1 257/м²
Площадь68 м²
Комнаты2
Этаж3 из 22
Дом2011–2015
СтеныКирпич
Почему вариант понравился
- 68 м², две отдельные комнаты 22 и 17,5 м² и действительно просторная кухня 19 м².
- Третий этаж полностью соответствует нашему диапазону 1–6 и почти не зависит от лифта.
- Два санузла, бойлер, кондиционер и хорошее жилое состояние — можно переехать без капитального ремонта.
- Кирпичный дом, активное ОСББ, метро и повседневная инфраструктура рядом.
Энергетика — лучше среднего
- В объявлении прямо указано, что во время отключения света сохраняются водоснабжение и отопление.
- Отопление централизованное, горячая вода обеспечивается собственным бойлером.
- Нужно уточнить у ОСББ источник резервного питания, длительность работы насосов и отопления и фактический опыт последней зимы.
Финансовый сценарий
После взноса $40 000 остаётся около $45 500, или примерно 2,05 млн грн по курсу объявления. Ориентир платежа при 7% на 20 лет — около 16 тыс. грн в месяц в первые десять лет. Комиссия посредника 5% составляет ещё $4 275, поэтому цена вместе с комиссией — примерно $89 775 до банковских и нотариальных расходов.
«єОселя» — только после решения банка
Площадь 68 м², возраст дома и цена квартиры предварительно соответствуют условиям для ВПО и семьи из двух или трёх человек. Но в самом объявлении отметки «єОселя» нет, поэтому сначала нужны согласие продавца на банковскую схему, оценка и письменное одобрение конкретного объекта банком.
Что проверить до задатка
- Свежую выписку о праве собственности, обременениях, долгах и зарегистрированных жильцах.
- Фактическую этажность секции: карточка указывает 3/22, а в части старых объявлений по адресу встречалось 3/16.
- Состояние ремонта, сантехники, электрики и окон; мебель в текущую цену не входит.
- Протокол или договор ОСББ по резервному питанию воды и отопления, наличие укрытия и доступ в подземный паркинг.
- Возможность торга хотя бы на сумму комиссии или части сопутствующих расходов.
Состояние
Продавец описывает квартиру как светлую, тёплую и пригодную для немедленного проживания. Полы — плитка и линолеум, стены окрашены и оклеены обоями, установлены металлопластиковые окна. Ремонт не новый, но это полностью жилой вариант, который можно обновлять постепенно.
Статус: понравился
Высокий приоритет
Готова к заселению
2-й этаж
Автономное газовое отопление
Госпрограммы
ЖК «Сонцтаун» · Чайки · 59 м²
Киевская область, Бучанский район, с. Чайки, ул. Печерская, 26 · малоэтажный кирпичный дом
$79 000
$1 339/м² · более доступный из двух вариантов
Площадь59 м²
Комнаты2
Этаж2 из 4
ОтоплениеИндивидуальное газовое
После $40k$39 000
Почему вариант понравился
- Качественный жилой ремонт, две отдельные комнаты и гардеробная.
- Большая ванная комната с ванной и отдельной душевой.
- Мебель и техника остаются — можно переезжать без капитальных работ.
- Второй этаж и всего четыре этажа в доме уменьшают зависимость от лифта.
Автономность — сильная сторона
- Индивидуальное газовое отопление и газовая плита.
- Отопление регулируется внутри квартиры, но газовому котлу обычно всё равно требуется электричество.
- До просмотра нужно уточнить, сохраняется ли подача воды без света и можно ли штатно запитать котёл от зарядной станции.
Финансовый сценарий
После первого взноса $40 000 остаётся около $39 000. Продавец рассматривает государственные программы, но участие в єОселі подтверждает банк. Комиссия покупателя в карточке прямо не указана — её нужно уточнить до просмотра.
Что проверить
- Комиссию агентства, документы собственности, долги и зарегистрированных лиц.
- Фактическую работу воды, котла и мобильной связи во время отключений.
- Состояние крыши, фасада, общих сетей и размер платежей управляющей компании.
- Обычный маршрут в Киев и наличие возможных временных блокпостов.
Не подходит дочери под помощь 70%
При самостоятельной заявке дочери норматив — 52,5 м², а дом старше трёх лет не допускает превышения площади. Кроме того, цена объявления значительно выше общего лимита объекта 2 млн грн. В семейной подборке эти ограничения не мешают рассматривать квартиру.
Чем отличается от варианта за $84 500
Это другая квартира: другой адрес внутри комплекса, другой этаж, площадь, продавец и набор характеристик. Её главное преимущество — экономия $5 500 и меньший остаток после первого взноса.
Статус: понравился
Высокий приоритет
Готова к заселению
3-й этаж
Вода при отключении
Без комиссии
ЖК «Сонцтаун» · Чайки · 60,2 м²
Киевская область, Бучанский район, с. Чайки, ул. Печерская, 24 · дом 2017 года
$84 500
$1 404/м² · более оснащённый вариант
Площадь60,2 м²
Комнаты2
Этаж3 из 4
Дом2017
После $40k$44 500
Почему вариант понравился
- Готовый ремонт, заказная мебель и техника; квартира не требует капитальных работ.
- Две отдельные комнаты, кухня 10,5 м², балкон и отдельная кладовая.
- Тёплый пол в коридоре, ванной и кухне, установлены кондиционеры.
- Раздельные ванная и туалет; техпаспорт проверен DIM.RIA.
Автономность — сильная и лучше описана
- Индивидуальное газовое отопление и газовая плита.
- Продавец отдельно заявляет наличие водоснабжения во время отключений.
- Для работы газового котла без сети потребуется зарядная станция типа EcoFlow или другое корректно подключённое резервное питание.
Финансовый сценарий
После первого взноса $40 000 остаётся около $44 500. Комиссии для покупателя нет, продавец рассматривает государственные программы. Банк всё равно должен предварительно согласовать квартиру и заёмщика.
Что проверить
- Как именно обеспечивается вода при отключении и сколько часов работает резерв.
- Модель котла, его потребление и допустимую схему подключения зарядной станции.
- Документы собственности, отсутствие долгов, арестов и зарегистрированных лиц.
- Шумоизоляцию, коммунальные платежи и состояние общих сетей дома.
Не подходит дочери под помощь 70%
Площадь 60,2 м² превышает её одиночный норматив 52,5 м², а для дома 2017 года превышение не разрешается. Цена также выше предельных 2 млн грн за весь объект. Это ограничение касается дочерней программы, а не вашей основной семейной подборки.
Почему дороже варианта за $79 000
Это отдельная квартира на Печерской, 24: площадь больше на 1,2 м², этаж выше, заявлена вода при отключении, нет комиссии и подробнее описано оснащение. Переплата — $5 500; её оправданность нужно оценить на просмотре.
Как будем развивать базу
Каждый следующий присланный вами объект получит такую же карточку, чтобы варианты можно было сравнивать по одинаковым параметрам.
Проверка ссылки
Открываю карточку и фиксирую дату проверки, цену, площадь, этаж и статус объявления.
Разбор по нашим критериям
Отмечаю ремонт, готовность, автономность, финансирование и любые отклонения от заданных фильтров.
Решение после контакта
Можно будет менять статус на «созвон», «просмотр», «финальная проверка», «отказ» или «приоритет».
Для добавления нового варианта достаточно прислать ссылку. Если вы напишете, что именно понравилось или насторожило, я сохраню это как персональную заметку отдельно от данных продавца.